Markanvisningsfusket

Hur kommer det sig att så många markanvisningstävlingar havererar? Att det av vinnande förslag återstår så lite i det byggda slutresultatet? Att de arkitektoniska kvaliteter som gjorde förslaget till vinnare fuskas bort under resan fram till produktion och inflyttning? Hur är det över huvud taget möjligt att vinna framgång med lösningar som sedan inte byggs som tänkt och utlovat?

Kampen om marken för bostadsbyggande är hård. Kommunernas markinnehav och planmonopol har gjort att bostadsbyggarna får stå i kö med mössan i hand och be om marktilldelning. De förväntas på eget initiativ ta fram möjliga projekt och ansöka om markanvisning. Kommunen kan välja och vraka, men ett erhållet beslut om markanvisning är bara en option att under viss tid och på vissa villkor ensam få förhandla med kommunen om förutsättningarna för genomförandet.

Kommunen agerar som markägare, inte planmyndighet i detta skede. Detaljplanen prövas i särskild ordning därefter. Bostadsbyggaren står för all risk under detaljplanearbetet och kommunen kan återta en markanvisning utan rätt till ersättning för bostadsbyggaren.

I markanvisningstävlingar begär kommunen in anbud på marken och den vinner som kan presentera ett attraktivt förslag till bebyggelse och betala bäst för marken. Att vinna en markanvisning kan vara som att dra vinstlotten och få högsta vinsten om marken ligger centralt och den tillåtna exploateringen är hög. Kampen om marken förs därför med vassa vapen.

Det gäller att ladda anbudet med ett riktigt intressant och innovativt förslag till bebyggelse. En arkitektoniskt väl genomtänkt lösning som även bidrar positivt till miljön runt omkring och som kan vinna gehör bland allmänhet och beslutsfattare. Med den goda arkitektoniska lösningen kan bostadsbyggaren erhålla den eftertraktade optionen och platsen vid exploateringskontorets förhandlingsbord.

Men det är långt kvar till fastställd detaljplan och erhållet bygglov. Liksom till full finansiering och försålda eller uthyrda bostäder.

Nu börjar dealen om vilka exploateringskostnader som ska tas av bostadsbyggaren respektive kommunen. I den förhandlingen kan båda parter frestas till att tulla på den arkitektoniska kvaliteten för att få respektive kalkyl att gå ihop. Men man börjar därmed också att knapra på allmänhetens förtroende för planering och byggande.

När avtal väl är undertecknade möter bostadsbyggaren produktionens strävan efter förenkling och upprepning. ”Likvärdiga” tekniska lösningar erbjuds i syfte att sänka kostnaderna och öka vinstmarginalen, men med följden att de bärande idéerna i förslaget inte fullföljs. Inte sällan byts vinnande arkitektteam ut i detta skede så att ingen ska konstra när hyveln går.

Både beslutsfattare och allmänhet bedömer naturligtvis det som faktiskt byggs, det är ju det man får leva med. Och för stadsbon kallas det i klarspråk fusk att vinna en tävling och sedan inte bygga vinnande förslag.

Bostadsbyggarna ska inte ge sig ut på denna vingliga färd där allt verkar vara möjligt att utlova och ta tillbaka, men kommunerna ska inte heller bjuda in till ett sådant förfarande. Förslag ska naturligtvis kunna vidareutvecklas under resans gång, men inte till oigenkännlighet.

Exploateringskontoren måste sluta med att suboptimera sitt eget ekonomiska resultat på bekostnad av vad som är bäst i ett större samhällsekonomiskt sammanhang. Och bygglovgranskarna vara stentuffa med att hålla koll på att markanvisningstävlingens vinnande förslag faktiskt också blir det som byggs.

Lagt kort ligger i ärligt spel.

Publiceras samtidigt på Archileaks.

Taggad , , ,

7 thoughts on “Markanvisningsfusket

  1. Göran Lundquist skriver:

    Bra beskrivning av ett förfarande som är både ekonomiskt plågsam och kränkande för de arkitekter som ansvarade för ursprunget och som ges skuld när det inte stämmer.

  2. Jakob skriver:

    Kastas som vanligt skit på produktionen. Det stora problemet är att vi med kunskap om kostnader får insyn alldeles för sent.
    Jag arbetar som projektchef för ett entreprenadföretag, vi arbetar mycket med partnering vilket innebär att vi ibland får komma in ”ganska” tidigt. Men nästan aldrig före arkitekten.
    Fick ett förslag i våras på ett hus som en byggherre hade tagit fram tillsammans med en arkitekt, och vunnit markanvisningen. Jag gjorde en snabb översyn och det såg ut att kosta c:a 25000 kr/KVM BOA, problemet var att byggherren hade tänkt sig 16000…
    Detta möter vi tyvärr mycket, mycket ofta. Vad ska man då göra? Ta bort golv, väggar och kök eller kanske förenkla huset?

    Utan en kalkyl som går ihop för byggherren blir det inga hus.

    • Örjan Wikforss skriver:

      Tack för kommentaren. Du beskriver just den bakvända process som borde vändas rätt. Det är klart att det ska finnas en kalkyl redan på förslagsstadiet som visar att förslaget är realistiskt. Men inte bara en produktionskostnadskalkyl, utan också en kalkyl över vilka intäkter och värden projektet genererar. Under min tid som praktiserande arkitekt gjorde vi alltid preliminära kalkyler för att försäkra oss om rimliga produktionskostnader. Anbudsöppningen bjöd därför dessbättre sällan på några obehagliga överraskningar. Det uppskattades av byggherrarna.

  3. Hans Lönn skriver:

    Om man(läs kommunfolket) var intresserade av att göra ett schysst jobb och inte utnyttja situationen skulle det vara hur lätt som helst att få till en markanvisning!

    Bjud in 3 företag. Låt dem komma in med prissatta arkitektoniskt färdigställda förslag som man uttryckligt har sagt ifrån att man inte kommer att ändra på så är det inte svårare att utse vem som får bygga än om man ”bara” haft en vanlig arkitekttävling, eller?

    Priset på marken har man ju satt i förväg och är man då för sniken så kommer förslagen att bli desto sämre! Det borde vara en självklarhet att kommunen värnar om goda bostäder till rimliga kostnader och då kan man ju inte ”hissa” upp priserna för marken om man vill få till en intressant och stimulerande bostadsmiljö!

    Det är rent beklämmande att se Örjan Wikforss mycket välformulerade och kunniga artikel! Örjan har visserligen inte signerat artikeln men jag vågar påstå att han gjort det för den ligger helt i linje med hur han genom åren visat ett obevekligt föredöme!

    Men som sagt vår bransch har totalt råkat hamna utanför ett anständigt beteende och nu skall småpåvarna inklusive politikerna i kommunerna haka på detta på gränsen till kriminella beteende!

    Hans Lönn civilingenjör

  4. Hans Lönn skriver:

    Jag gjorde bort mig nu igen! Det var tydligen Örjan som skrivit. Det där med Archileaks förförde mig!

    • Örjan Wikforss skriver:

      Tack för din kommentar till mitt inlägg och för ditt vänliga gensvar. Det finns dessbättre exempel på kommuner som gör precis tvärt om. Projektet Fyrklövern i Upplands Väsby är ett sådant föredöme. Där bestäms markpriset efter de kvaliteter förslaget har. Ju bättre bostäder till rimliga kostnader desto lägre markpris. Det är ett mycket intressant initiativ, värt att följa.

      • Hans Lönn skriver:

        Just det Örjan! Det är exakt så jag också menar att man kan göra! Det borde kunna stå kommunen helt fritt att rätta mun efter matsäcken! Alltså att se till att reglera slutpriset på marken efter kvaliteten på det utsedda förslaget!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s