Etikettarkiv: business arena

UX Fastighet – det var här ni hörde det första gången

Det är hög tid att introducera begreppet UX Fastighet. Ett index som indikerar det verkliga värdet på en fastighet.

Att fastigheten levererar efterfrågad funktion, teknik och ekonomi är självklarheter för användaren. Eller borde vara det. Det som gör en fastighet mer åtråvärd än en annan är användarupplevelsen. Det är dess UX – user experience – som avgör kundens val av lokal, service och hyresvärd. Högt UX visar stor användbarhet och användarupplevelse.

Användarupplevelsen går utöver det praktiska och ekonomiska, den handlar också om att rummen, byggnaderna och platsen i staden känns rätt och lyfter den vardagliga verksamheten. Här vill vi vara, här kan vår verksamhet utvecklas, här mår vi bra.

UX Fastighet är något helt annat än kundnöjdhetsindex, som ju bara ger svar på just de frågor undersökaren ställer. Kundnöjdhetsindex avslöjar obarmhärtigt avsändarens schabloniserade föreställning om användaren. Det är till noll och intet värde för utformningen av lokaler som lyfter kundens verksamhet till nya nivåer.

Man kan nämligen inte fråga sig fram till användarupplevelsen. Den kan bara medvetandegöras tillsammans med användaren i en designprocess som hålls vidöppen för de oväntade och överraskande koncepten. Det räcker inte heller med att presentera olika alternativ och reducera användaren till en respondent eller försökskanin. Konsten är istället att involvera användarna i designprocessen för att tillsammans utveckla strategier och lösningar.

Till att börja med handlar det om att sätta sig in i användarnas verksamhet på djupet för att förstå uppgiften. I den vardagliga användningen av den byggda miljön finns ledtrådarna till nästa generations lokaler. Visualisering är då en nyckel till att kommunicera goda och dåliga användarupplevelser. Designprocessen är den process som också förmår addera det nya till den erfarenhetsbaserade kunskapen. Traditionell dokumentstyrd projektledning passar inte för denna uppgift, det handlar istället om personligt samarbete ansikte mot ansikte i intellektuellt rörliga former, agila processer.

Användarupplevelsen är inte stillastående, den är dynamisk och beror av tid, omständigheter och sammanhang. Framtidens uthålliga lokaler måste därför utformas så att de klarar denna dynamik, utan rivning och ombyggnad av bärande konstruktioner.

Jag möter så många inom fastighetsbranschen som anser sig veta vad användarna vill ha, basta. Med följd att samma lösningar upprepas om och om igen. Bekvämt att slippa ta risk, men föga värdeskapande. Ta kontor som exempel. Erbjuda ytterligare ett aktivitetsbaserat kontor? Eller utveckla framtidens kontor? Vänta tills någon har utvecklat ett nytt koncept? Eller själv ta ledningen? Och hur lyckas man med det, utan ett verkligt samarbete med de som har svaren, men som inte vet om det: användarna.

Tänk er ett UX Business Arena som sätter användarna i centrum. Där användarna – inte deras ombud – berättar för fastighetsägare, investerare, byggare och arkitekter vad de anser om och önskar av den byggda miljön. Det kan bli ett hett event där många lär känna UX Fastighet för första gången och fastighetsbranschen kommer ikapp den digitala tjänsteindustrin.

Inlägget är publicerat i Fastighetsnytt nr 3 2015

Märkt , , , , ,

Handel ur takt med tiden

För oss teknikfreaks är det just i dessa dagar när sexan lanseras ett faktum att den läckraste Apple-butiken inte ligger inne i stan utan i en galleria en bit ut. Det fanns igen lämplig lokal i centrum när Apple förverkligade ett i mitt tycke helt fantastiskt koncept för mötet med sina fans.

De stora städerna växer så att det knakar, folk jagar bostad för att kunna flytta in, men oroväckande mycket av handeln och kontorsarbetsplatserna flyttar ut.

Den europeiska stenstadens slutna kvarter med handel i bottenvåningen och de riktigt fina stadsvåningarna en trappa upp, där man hade kontakt med livet på gatan, är förebildlig i dagens stadsplanering. Den täta staden med gång- och cykelavstånd till det mesta. Promenadstad kallas det i Stockholm och för tankarna till ett behagligt liv för dem som har råd att bo centralt och spendera. Men faktum är att handeln flyttar ut och vad blir kvar av staden om dess ursprungliga roll som handelsplats tunnas ut?

Under ett tankeväckande seminarium på Business Arena i Göteborg i våras fick vi veta att handeln i Göteborg behöver byggas ut med en yta motsvarande fem Östra Nordstan. Men denna stora yta söktes inte i innerstaden. Scenariot innebär tvärtom att handeln i centrum skulle fortsätta att glesas ut och all ny tillkommande yta förläggas utanför staden. På det här sättet bidrog handeln till att frigöra en massa lokaler i centrum för nya verksamheter – oklart vilka – så att man skulle kunna få en levande innerstad. Ridå!

Sanningen är ju dessvärre att konsekvensen av detta är utarmning och citydöd.

Motivet för handeln är att skapa effektiva former för logistik och att kapa kostnader under hård konkurrens. Och naturligtvis en tolkning av kundönskemål och faktiskt kundbeteende. En konkurrens som i hög grad är betingad av den snabbt ökande internethandeln.

Men samtidigt söker sig människor till städerna för dess närhet till arbetsplatser, service och handel. Och den politiska fingertoppskänsligheten vad gäller att erbjuda promenadstad ska inte underskattas. Politikerna anser sig nog veta vad deras väljare önskar och styr därför stadsplaneringen ortodoxt efter flera hundra år gamla förebilder. Det blir allt en underlig ”stadsmässighet” i stadens nya kvarter om bostäderna vilar på dyrbart förhöjda bottenvåningar som gapar tomma på verksamhet. Caféer och restauranger kan inte fylla alla gator.

Lars Backemar, ledande expert på området, säger att enskilda butiker i gatuplan är en omöjlighet av ekonomiska och logistiska skäl. Butikerna måste aggregeras till inomhuscentra som i och för sig skulle kunna se ut som traditionell handel i fasad, men som måste koncentreras till vissa platser i staden. Promenaden i staden blir mellan målpunkter och inte utmed levande stadsgator.

Frågan är om det är handeln som inte har hängt med i det förnyade intresset för stadsliv och arbetar med föråldrade koncept. Eller om det är fastighetsägarna som biter sig själva i svansen med alltför höga krav på avkastning och därmed hyror som slår ut den eftertraktade traditionella stadshandeln.

För det kan väl inte vara så att stenstadsidealet som allena saliggörande form för stadsbyggnad faktiskt inte fullt ut rymmer vår tids sätt att leva, bo, arbeta och handla? Apples nya mötesplats väcker frågan.

Märkt , , ,